Как инвестировать в недвижимость через фондовый рынок (REIT)

Почему недвижимость считается популярным активом

Инвестиции в недвижимость – это популярный и надежный способ сохранения капитала, особенно в условиях нестабильной экономики. Недвижимость со временем обычно не теряет в цене, а только дорожает. Кроме того, недвижимость может приносить стабильный доход. В Алматы и Астане, например, доходность от аренды может составлять почти 10% годовых, что позволяет получать регулярный пассивный доход владельцу.

Покупка квартиры или дома требует не только значительных вложений, но и хлопот с оформлением и управлением. Инвесторы, желающие заработать на росте рынка недвижимости, но не готовые купить жильё, могут вложить средства в фондовый рынок. Удобный способ инвестировать в недвижимость без покупки – вложиться в REIT (Real Estate Investment Trust), инвестиционный фонд недвижимости.

Как инвестировать в недвижимость без покупки квартиры

REIT – это инвестиционный фонд, который позволяет зарабатывать на недвижимости без необходимости покупать её. Управляющая компания собирает средства инвесторов и формирует портфель из офисов, торговых центров, жилых домов и складов. Основной доход фонды получают от арендных платежей. В соответствии с международной практикой они обязаны направлять инвесторам не менее 80-90% прибыли в виде дивидендов. Дополнительная прибыль формируется засчёт роста стоимости недвижимости и долей фонда. Такой формат делает рынок недвижимости доступным для частных инвесторов, снижает порог входа и помогает диверсифицировать портфель.

Фонды REIT делятся на:

жилые – те, которые инвестируют в многоквартирные дома и жилые комплексы;
коммерческие – те, что инвестируют в офисы, торговые центры и гостиницы;
инфраструктурные – инвестиции в склады, логистические и промышленные объекты.

В США такие фонды существуют уже десятилетия и управляют активами на триллионы долларов. Например, Realty Income Corporation выплачивает дивиденды каждый месяц, а Prologis специализируется на логистических объектах и складах. В Казахстане же рынок REIT только формируется, но интерес к нему растёт. По данным МФЦА, к концу 2024 года в Казахстане было около 16 фондов с доходностью 11-18% годовых. Один из заметных игроков — TSPG REIT, владеющий торговыми центрами Dostyk Plaza и Shymkent Plaza в Казахстане.

Риски инвестиций в фонды REIT

Как и любые инвестиции, вложения в REIT связаны с определёнными рисками. Наиболее значимы из них следующие.

Зависимость от рынка недвижимости. Если цены на жильё, офисы или торговые центры падают, дешевеют и доли фонда. Доход может падать и тогда, когда арендаторы съезжают или просят уменьшить арендную плату.
Мало объектов и трудно продать долю. В Казахстане рынок REIT пока только развивается, поэтому у фондов немного недвижимости, а большая часть принадлежит крупным инвесторам. Из-за этого купить или продать долю в таком фонде бывает непросто.
Валютные и инфляционные риски. Если цены растут, или тенге дешевеет, реальные доходы от инвестиций уменьшаются, даже если прибыль кажется высокой.
Риск из-за изменений в законах и налогах. Если государство повысит налоги или изменит правила, доход от инвестиций может уменьшиться.
Падение доходности в кризисные периоды. Когда экономика замедляется, компании реже арендуют помещения, а цены на недвижимость могут падать, из-за этого доход фонда уменьшается.

Чтобы снизить риски, выбирайте фонды с понятной структурой и разными видами недвижимости в портфеле. А если хочется вложиться ещё проще, можно рассмотреть биржевые фонды (ETF), ориентированные на сектор недвижимости.

Биржевые фонды (ETF), ориентированные на сектор недвижимости

Биржевые фонды, инвестирующие в объекты недвижимости, не покупают объекты напрямую. Покупая акции ETF, вы приобретаете доли сразу в нескольких фондах REIT.

Одним из главных преимуществ ETF является диверсификация. Ваши деньги инвестируются в широкий спектр объектов, расположенных в разных странах и сферах недвижимости. Это помогает снизить риски. Например, фонд Vanguard Real Estate ETF включает более 150 компаний недвижимости из разных уголков мира. Его доходность за последние годы составляет около 7-8% годовых. Существуют и другие ETF, которые открывают доступ к рынкам недвижимости в США, Европе и Азии.

Кроме того, ETF обеспечивают высокую ликвидность. Вы можете купить или продать ETF в любой момент рабочего дня биржи. Это намного быстрее и удобнее, чем сделки с real estate.

Кому подходят такие вложения

Инвестиции в REIT и ETF могут подойди следующим категориям инвесторов.

Тем, кто хочет получать пассивный доход. Как и при вложениях в недвижимость, REIT и ETF позволяют зарабатывать на арендных поступлениях и дивидендах.
Тем, кто ищет диверсификацию портфеля. Эти инструменты дают возможность инвестировать в недвижимость разных типов и в различных странах (США, Европа, Азия).
Тем, кто не готов покупать «кирпичи» напрямую. Преимущество ETF и REIT – не нужно покупать квартиры или офисы, достаточно купить акции фонда через брокера.

Как начать инвестировать

Чтобы начать инвестировать в REIT или биржевые фонды (ETF), ориентированные на сектор недвижимости, достаточно следовать простым шагам.

Откройте брокерский счёт
Первый шаг – открыть счёт у брокера. Сейчас это делается онлайн, начать инвестировать можно с небольшой суммы – 10-20 тысяч тенге.
Выберите REIT или ETF
Выбирайте высоколиквидные инструменты под свой уровень риска и инвестиционные цели. Помните: REIT дают возможность инвестировать в недвижимость напрямую, а ETF распределяют риски между разными активами и регионами.
Учтите комиссии и налоги
Не забывайте про комиссии и налоги. Условия для инвестиций и трейдинга уточняйте у своего брокера.

По данным исследований, рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост во всех сегментах. Так, согласно Mordor Intelligence, жилой сектор будет увеличиваться примерно на 6% в год в период с 2024 по 2029 год. Аналогичные тенденции наблюдаются и в коммерческой недвижимости, что указывает на дальнейшее усиление интереса инвесторов к этому рынку.

Инвесторы из Казахстана, которые хотят вложиться в инструменты фондового рынка, предлагающие заработать на росте рынка недвижимости, могут сделать это через площадку ITS. Эта международная торговая площадка, зарегистрированная в МФЦА, открывает доступ к более 3000 ценных бумаг, включая акции международных REIT и ETF. Например, здесь доступны Vanguard Real Estate ETF (VNQ) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).